不動産用語集｜福岡テナント・ドットコム

不動産用語集

あ　か　さ　た　な　は　ま　や　ら　わ

あ行

預り金【あずかりきん】 敷金・保証金・建設協力金その他、不動産の賃貸借に際し、後に返還されることを前提として、借主から貸主に手交される金員をいう。敷金・保証金は、賃料や損害金の引当てにされ、賃貸借の終了時に残額が返還されるのに対し、協力金はこれを消費貸借にあらため、一定期間内に、金利を付して分割返済されるのが普通。

意思表示【いしひょうじ】 一定の法律効果の発生を欲する意思を外部に対して表示する行為(契約の申込、承諾、取消、解除、遺言等)で、法律行為の重要な構成要素をいう。意思表示の成立過程は、�@動機�A一定の効果の発生を欲する意思（効果意思）�Bそれを外部に表示しようとする意思（表示意思）�C実際にそれを外部に表示する行為（表示行為）に分けられる。

一時金【いちじきん】 不動産の賃貸借等の契約に際し、借主から貸主に授受される金銭のこと。一時金には、権利金・敷金・保証金・建設協力金・更料・条件変更承諾料・増改築承諾料・名義書替料、預り金的性格、賃料の前払的性格、権利の譲渡的性格などがあり、賃料または借地権等の鑑定評価において問題とされる。

一般定期借地権【いっぱんていきしゃくちけん】 H４･８･１に施行された新借地借家法で導入された新しい土地の権利関係のひとつ。５０年以上（通常は５０年）の契約期間で借地し、原則として契約の更新や期間延長をせず、契約が終了すれば建物を取り壊し、更地にして地主に返還する。

一般媒介契約【いっぱんばいかいけいやく】 媒介契約の一類型で、依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することが許されるもの。一般媒介契約では、依頼者は他の業者への依頼が制限されていないので、より有効な取引の機会が得られるが、宅建業者の側からすれば成功報酬を得られる保証もないので、積極的な媒介行為を行わない場合も少なくない。

一筆【いっぴつ】 登記上の土地の個数を表す単位。独立した１個の土地を一筆の土地という。土地は一筆ごとに地番が付され、また登記簿上も一筆の土地が１個の不動産として、土地一筆ごとに１つの用紙を設ける一筆一用紙主義（一不動産一用紙の原則）がとられる。

移転登記【いてんとうき】 登記された権利の登記名義人の変更（移転）についてなされる登記のこと。たんに売買等の承継取得の場合だけでなく、原始取得や買戻しのときも移転登記によってなされ、真正の登記名義人に登記名義を変更する場合にも移転登記でよいとされている。移転登記は所有権のみならず抵当権等の担保権や仮登記等すべての登記上の権利の主体の変更が対象となる。

違約金【いやくきん】 契約に定めた事項に違反した者が、相手方に対して支払う金銭で、違約罰のひとつ。契約を締結する際、金額まで決めておくことができる。

請負【うけおい】 注文者が仕事の結果に対して請負人に報酬を与えることで成立する契約。仕事の完成結果が目的なので、その結果が生じない限りは注文者は報酬を払う必要はなく、また仕事途中の災害により改めて仕事をやり直す場合でも対価の増額に応ずる必要はない。そのかわり請負人自身が労務に服さず下請に出すのは請負人の自由だが、一括下請は禁止されている。

内金【うちきん】 売買や請負など双務契約において全額の代金・報酬の支払に先だって支払われる一部の代金・報酬のこと。本来は代金の一部弁済にすぎず、手付ではないが契約締結の際内金と称して支払われるものは、契約成立の証拠となりうる。ほかに解約手付の性質をもつことがあり、たんに使われる名称だけでなく、授受の金額・趣旨などにより合理的に判断されるべきもの。

売主の担保責任【うりぬしのたんぽせきにん】 売買の目的物に権利の瑕疵（目的物の所有権の全部または一部が他人に帰属してる、他人の抵当権などによって制限されている、数量が不足しているなど）、また物の瑕疵（目的物自体が通常有すべき性質または約定上の性質を有しない）がある場合に売主が負担しなければならない損害賠償その他の責任のこと。

オーナーチェンジ【おーなーちぇんじ】 投資用にマンションや戸建て住宅を購入し、その物件を賃貸している所有者(オーナー)が、賃借人の入った状態のまま他へ売却すること。入居者側からみると家主が変わることになる。ここ数年、急激に増えているワンルームマンションにこの種の取引が多く、購入者は新しく入居者を探す必要がないというメリットがでてくる。

おとり広告【おとりこうこく】 広告した物件以外のものを購入するようにし向けるための客寄せ広告。�@実際には物件が存在しない架空広告、�A売却済みまたは他人の物件で無断でする広告、�B物件はあるが広告主がこれを販売する意志を持っていないもの等がある。いずれの場合も価格を著しく安く表示する傾向がある。なお、おとり広告は宅建業法32条に違反するものとされ、不動産の表示に関する公正競争規約11条により禁止されている。

あ行TOPへ

か行

解除【かいじょ】 契約解除のこと。契約の一方の当事者の意思表示によって、すでに有効に成立した契約の効力を 解消させて、その契約が始めから存在しなかったと同様の法律効果を生じさせることで、賃貸借 などのような継続的法律関係を終了させ将来その契約の効力を消滅させる、いわゆる告知とは違 う。

解除条件【かいじょじょうけん】 将来不確定な事実が発生することによって、契約等法律行為の効果が消滅する場合の、不確定な事実(民法127条2項)。反対に、契約等の効果の発生が不確定な事実にかかっている場合を停止条 件という(同法127条1項)。売買契約を締結し、転勤になったらこの契約を失効させるというよう な場合を解除条件付売買契約という。

開発許可【かいはつきょか】 都市化の進展に対しスプロール化の弊害を防止し、都市の健全な発展と秩序ある整備を目的とし て開発行為を許可制としているもの。具体的には、市街化区域および市街化調整区域に関する都 市計画が定められた都市計画区域内で、一定面積以上の開発行為を行おうとする者に、知事また は政令指定都市の長が許可を与える(都計法29条)。

解約【かいやく】 当事者の一方の意思表示により、賃貸借、雇用、委任、組合などの継続的契約関係を消滅させる こと。契約解除の場合、その効力が過去に遡るのに対して、解約は将来消滅の効力が生ずるとされている。民法上は解約と解除が混同して使用されており、明確な規定はない(民法541条、620 条、625条3項等)。

解約手付【かいやくてつけ】 いったん締結した売買契約を、後に解除しうることとして授受される手付をいう。一般に金額へ の制限などはないが、宅建業者が宅地建物の売主の場合には、20％を超えることはできない(宅建 業法39条)。解約手付が授受されると、買主がそれを放棄するか売主がその倍額を返せば、契約を 解除することができる(民法557条1項)。ただし、相手が契約で定められたことを始めるなど履行 に着手すると、手付解除は認められない。

解約手数料【かいやくてすうりょう】 解約は、いったん成立した契約を解約のときから将来消滅させることで、賃貸借、委任などの継 続的な契約関係が認めらる。解約原因は信頼関係を被る程度の債務不履行であることが要件のため、相手方が不利な時期に解約したときは、やむをえない事由のある場合のほか、損害賠償を支払わなければならない。

解約申入れ【かいやくもうしいれ】 継続的な法律関係を生ずる契約（土地建物の賃貸借契約等）の効力を将来消滅されることを目的 とする権利のこと。解約は契約に期間の定めのない場合にはいつでもできるのが原則。しかし、 借地法２条（借地借家法５条）、借家法１条ノ２・３条（借地借家法２６条）、農地法２０条では借主保護のため強く解約の申し入れが制限されている。

画地条件【かくちじょうけん】 土地の価格は、一定の幅を持った地価水準を形成しているが、近隣地域内の各画地は、個別的要 因を有しており、同一の近隣地域内においても、各画地間の価格の差が生じてくる。この個別的 要因のうち、画地の形状、街路との関係、地勢などの自然的条件等のように画地そのものが備えている条件を画地条件という。

瑕疵【かし】 きず、欠点のあること、法律や当事者が予想する正常な状態の欠けていること。瑕疵ある意思表 示、瑕疵ある占有、瑕疵担保、手続の瑕疵というように用いられる。

瑕疵担保責任【かしたんぽせきにん】 売買契約の目的物である宅地または建物に、契約の締結当時に瑕疵があった場合、その瑕疵が隠れたものであれば、売主は故意過失などを問題とせず民法上その瑕疵を担保する責任を負わされることを、売主の瑕疵担保責任とよんでいる。

過失【かしつ】 注意をすれば一定の事実を認識できたのに、不注意で認識しない心理状態、故意に対する事。民法上は故意と区別する実益がない為、過失に故意を含む場合もある。過失はその不注意の程度如何によって重過失と軽過失の二つに分けられる。過失は不法行為の要件でもあり、債務不履行の要件である責に帰すべき理由の大きな部分を占める。

過失相殺【かしつそうさい】 損害賠償額を決定する際に、債権者に過失があった場合、公平の見地からその過失を考慮すること。債務不履行の場合には、裁判所は必ず債権者の過失を斟酌しなければならないが、場合によ り債務者の責任を全免することもできる（民法４１８条）。

課税標準【かぜいひょうじゅん】 課税計算にあたって、税率を乗じて税額を求める価額のこと。評価額ともいう。

角地【かどち】 隣接する二以上の辺が、それぞれ別路線の道路に接する区画の土地。これに対して相対する二辺が、それぞれ道路に接する区画の土地の状況を二方道路ということがある。これらはいずれも値 付けをするうえで増額要因になるとされている。

割賦販売【かっぷはんばい】 広義では、割賦払約款付売買と同義に用いられ、月賦販売のように買主がその代金を定期に分割して支払う事を約する売買をいう。普通は割賦販売法上の割賦販売をさす。

仮換地【かりかんち】 土地区画整理によって、土地を変更されることを換地（処分）というが、この換地処分の前に、 各地権者のために指定された仮の換地のこと。土地区画整理事業において最終的な換地処分が行われるまで長時間を要するので、その間各地権者に土地を割り当て、使用収益権を移動させる制度で、仮換地がそのまま本換地とされることが多い。

仮登記【かりとうき】 終局登記（本登記）をなしうるだけの実体法上の用件が完備していない場合に、将来の登記の順位を保全するため、あらかじめする登記をいう。（不動産登記法2条）

管理組合【かんりくみあい】 区分所有建物の建物全体の維持管理と、区分所有者間の権利義務を調整するための区分所有者で 構成される団体のこと。法律では、「区分所有者は全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の 管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及 び管理者を置くことができる。」(同法3条)と規定している。

管轄登記所【かんかつとうきしょ】 不動産に関する登記事務を管轄する法務局・地方法務局・その支局・出張所を管轄登記所といい、 各登記所は原則として、その管轄区域内に存する不動産に関する登記事務を行う。各登記所の管轄区域は、法務大臣の定めるところ（法務局および地方法務局の支局および出張所設置規則）に よる。

監督処分【かんとくしょぶん】 宅地建物の取引が公正に行われて、取引の関係者が安心して取引を行えるように、業者等に対し て、行政庁側でなすこととしている。監督処分には、宅地建物取引業者に対するものと、取引主任者に対するものがある。

期間内解約【きかんないかいやく】 契約期間に定めがある場合について、その期間内に解約することができる特約。建物賃貸借契約の場合は、通常、退去の６ヵ月前とするものが多い。期間内解約条項はあくまでも特約で、この 特約がない場合は、契約期間途中の解約が行えない。借地借家法では、期間のある契約については、原則として期間内解約を認めていない。

期限付建物賃貸借【きげんつきたてものちんたいしゃく】 一定の期間を限ってされる建物賃貸借で当該期間の経過後当然に終了されるもの。旧借家法では、 転勤などによりその期間だけ居住建物を賃貸する場合、期待どおりの明渡しを受けることができ ない可能性があった。新借地借家法では、転勤などによる不在期間の建物賃貸借と取壊し予定の 建物賃貸借の２つが認められた。

キャピタル･ゲイン【きゃぴたる･げいん】 有価証券や土地その他の資産の売却額が、購入金額を上回る場合のその差額（利益）。逆に売却額が購入額を下回る場合、その差額（損失）をキャピタル・ロスという。

共益費【きょうえきひ】 �@民法上複数の債権者にとって共通に利益となる行為に支出した費用の事。保存費用、競売費用、 執行費用など。�A建物およびその敷地の賃貸借において賃料と別に支払われる費用の事。共益費、 共通費、共用部分管理費等と称し、共用部分の水道光熱費、清掃・衛生費、修繕費、保安管理費、 冷暖房空調費等が支払われることが多い。

強制競売【きょうせいけいばい】 不動産に対する金銭執行のやり方の一種。強制管理の方法（不動産を管理人に管理させ、それか らの収益で債権の弁済にあてるもの）に対し、債務者の不動産を売却して、その代金を債権の弁 済にあてるもの。この場合の執行機関は、不動産所在地の地方裁判所になる。

供託【きょうたく】 金銭・有価証券またはその他の物品を供託所または一定の者に寄託することをいう。弁済供託をなしうるには「債権者が弁済の受領を拒んだとき」、「債権者がそれを受領することができない とき」、「弁済者が過失なくして債権者を確知することができないとき」だが、滌除、売買など の場合にも行なわれる。

競売【きょうばい】 民事執行法に基づいて行われる手続きで、建物の場合、抵当権者の申立てにより建物が差押えられ、裁判所の管轄の下、公開で売りに出される状況。抵当権者以外の一般債権者が、建物を差押 えて競売にかけることを「強制競売」という。

共有部分【きょうゆうぶぶん】 共有部分は原則として区分所有者全員の共有だが、明らかに一部の者にしか使用されていない部分については、その者だけの共有となり、各共有者の持分は、専有部分の床面積の割合による。 またその持分は専有部分の処分に従い、それと分離した処分は許されない為、共有部分について はその旨の登記をしなければ第三者に対抗できない。

共用面積【きょうようめんせき】 エントランスやエレベータホールおよび廊下、トイレなどの各テナントが共用で使用する面積。

共用率【きょうようりつ】 貸室の契約面積に含まれる共用部分の面積の割合を示したもの。１フロアーに2社以上のテナントがある場合、その使用面積の割合に応じて、共用部分の面積を付加し契約面積を設定する場合に、 有効に使用できる貸室の面積を測る目安となる。

躯体【くたい】 床や壁、梁など建物の構造を支える骨組のこと。

区分所有権【くぶんしょゆうけん】 １棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立し、住居・店舗・事務所または倉庫その他建物 としての用途に供することができるものがあるときの、区分された各部分の上に成立する所有権 のこと。

継続賃料【けいぞくちんりょう】 賃貸借契約が継続されているときの、契約が継続されることを前提とした賃料をいう。特定の当 事者間において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料の事。これに対して、新たな契 約を結ぶときの賃料が新規賃料という。

契約面積【けいやくめんせき】 賃貸借契約書に記載される面積のこと。専有的に使用する貸室使用部分の壁芯計算による面積を 契約面積としている場合と、トイレなど共用面積を加えたケースがあるので、貸室のレイアウト を検討する際には実際に使用できる面積を確認する必要がある。

原状回復義務【げんじょうかいふくぎむ】 原状回復とは、契約を解除の効果として、各当事者が給付されたものを返還し、契約がなかった ものと同じ状態に戻すことをいう（民法545条第1項）。契約の解除は、遡及効をもち、各当事者 は原状回復義務を負う。賃貸借契約では、必ず原状回復義務を定めている。

建設協力金【けんせつきょうりょくきん】 ビル建設資金をまかなうため、入居予定者から長期に返済する条件で借り受ける金額のこと。保 証金といわれるものの中にも、このような目的のものがあり、現在では保証金と同一の性質を有すると考えられている。

建築確認【けんちくかくにん】 建築主が工事着工前に、その建築計画が敷地・構造・建築設備に関する法令の規定に適合するものであることについて建築主事の確認を受けること。

建築基準法【けんちくきじゅんほう】 国民の生命、健康および財産の保護を図り、公共の福祉の増進に資することを目的として、建築 物の構造耐力の安全確保に関する基準、防火、避難に関する基準、建ぺい率、容積率、高さ等の形態に関する基準等、建築物に関する最低限の基準を定めている法律。

建築面積【けんちくめんせき】 建築物がどの程度敷地を覆っているかを示すもので、建築物の外壁、またはこれに代わる柱の中 心線で囲まれた部分の水平投影面積のうち、最大のもののこと。但し、地階で地盤面上１ｍ以下にある部分は、算定対象から除かれる。

建築物の高さ制限【けんちくぶつのたかさせいげん】 建築基準法５５〜５８条にもとづき、�@第１種住居専用地域内の高さ制限、�A前面道路反対側境 界線、隣地境界線（第１種住居専用地域を除く）並びに第１種住居専用地域および第２種住居専 用地域における北側境界線からの斜線制限、�B日影規制、�C高度地区による規制がある。

建蔽率【けんぺいりつ】 建築物の建築面積の敷地面積に対する割合。建築物の敷地内に一定割合以上の空地を確保するこ とにより、建築物の日照、通風、防火、避難等を確保するため、都市計画区域内においては、用途地域の種別、建築物の構造等により、その最高限度が制限されている。

権利金【けんりきん】 土地建物の賃貸借契約締結の際に授受される金額の事で、次の３種類に分けることができる。�@ 賃料の前払的性質を有するもの。�A建物の賃貸借の場合に、営業上の利益またはのれん代、老舗料として支払われるもの。�B賃借権設定の対価である権利金。なお、権利金は、原則として返還 されることはない。

合意解除【ごういかいじょ】 賃貸借契約を当事者双方の合意によって解約すること。 解除・解約に伴う契約の終了原因には、 賃貸借契約期間の終了に伴う更新拒絶、当事者の一方からなされる解約の申し入れ、債務不履行による契約解除、建物の滅失・朽廃による契約の終了、などがある。

合意更新【ごういこうしん】 賃貸借契約の当事者が合意により、当該契約の更新を行うこと。通常、契約期間、賃貸借条件等 を定めたうえで更新を行う。賃貸借条件が変更される場合は、覚書等で定める。契約書に、当初の契約期間以降の更新の定めがある場合は、当事者同士で話し合いがなくとも合意更新される。

工作物責任【こうさくぶつせきにん】 民法717条に定められた責任で、土地の工作物の設置または保存の瑕疵により他人に損害を生じたとき所有者の責任は、無過失責任とされており、損害額の範囲にとどまらず高額の請求がされる場合がある。

公示価格【こうじかかく】 国土庁の土地鑑定委員会が地価公示法にもとづいて、毎年１月１日を価格判定の基準日として、 地価公示標準地の単位面積当たりの正常な価格を調査決定し、官報によって公示している価格の こと。

公示地価【こうじちか】＝公示価格 公示地価は、土地取引上の特殊な事情などが取り除かれた、自由な取引において通常成立すると考えられる１平方メートル当たりの価格のこと。土地の本来の価値を示すため、建物が建ってい る現在の土地ではなく、更地としての評価をする。

公序良俗【こうじょりょうぞく】 民法第90条で、ある行為が法律の明文に反しない場合であっても、その行為が社会的妥当性をも たないものである場合、これに対して法律的効果を与えないという規定。民法では、次のような ものが相当する。�@正義の観念に反し、犯罪その他不正行為を人に勧め、又はこれに加担する契約。�A暴利行為として、取引において相互に交換価値のやや等しい給付をすることから著しくか け離れた取引､又は相手方の無思慮・窮迫に乗じた契約。

更新【こうしん】 法律関係の期間が満了したとき、その法律関係をさらに継続させること。土地家屋の契約では、 あらかじめ更新拒絶の通知をしたり、期間満了後の使用継続に対して遅滞なく異議を述べたりし ないと、当然に更新される（法定更新）。尚、更新を当然に認めない定期型借地権や期限付き借地権もある。

更新料【こうしんりょう】 契約で定めた期間が満了した後、さらに一定期間同一の契約を続けるのに際して、当事者の一方 から相手方に支払われる金銭のこと。一般には、賃貸借契約の期間更新に際して借主から貸主に対して支払われるもの。

高度制限【こうどせいげん】 都市計画、建築基準法などによる建築物の高さの制限。都市計画区域内は、用途地域の種類などにより制限の内容は異なる。道路斜線制限、隣地斜線制限が第１種住居専用地域および第２種住 居専用地域内は、北側斜線制限が課せられている他、第１種住居専用地域内では、建築物の高さ は１０ｍまたは１２ｍを超えてはならないとされている。

国土利用計画法【こくどりようけいかくほう】 土地の投機的取引や地価高騰を抑制し、合理的な土地利用を図るために土地取引を規制するため の法律。

固定資産【こていしさん】 固定資産税の課税客体で、土地、家屋および償却資産の総称。土地、家屋および償却資産につい ては、その具体的な範囲が地方税法上で定められている。地目の認定は登記簿上の地目にかかわりなく土地の現況や利用目的により行なわれる。

工業地域【こうぎょうちいき】 都市計画で定められる用途地域のひとつで、主として工業の利便を増進するための地域。建築物 の用途、容積率、建ぺい率などは制限されており、他の用途地域では禁止されている危険物を扱う工場や、著しく環境を悪化させる恐れのある工場などの建築も認められるなど工業系の用途についての制限はないが、学校、病院、ホテル、映画館、劇場などの建築が禁止される。

工業専用地域【こうぎょうせんようちいき】 都市計画で定められる用途地域で、工業の利便を増進するための地域のひとつ。用途地域においては、工業専用地域は工業系の用途についての専用地域なので、工業系の用途について立地の制限はないが、他の用途については厳しく制限される。工業地域において禁止されている用途に加え、住宅、商店、飲食店、図書館、ボーリング場、パチンコ屋等が禁止される。

か行TOPへ

さ行

催告【さいこく】 相手方に対して一定の行為を請求すること。たとえば、金銭債務を負う者に対し、その履行を求 めること。時効の中断を生じたり、催告を受けた者が債務不履行の責任を生じたり、催告した債 権者が解除権を取得したりすることがその主要なもの。

債務不履行【さいむふりこう】 債務者が、債務の本旨に従った履行をしないこと。これには、以下の3つの場合がある。�@履行 遅滞、�A履行不能、�B不完全履行。債務不履行の効果として、債権者は現実的履行の強制をなしえることが原則だが、履行不能の場合には、履行に代わる賠償を請求し、履行遅滞の場合には、 遅延によって生じた損害賠償請求、または契約解除をなすことができる場合もある。

債務保証【さいむほしょう】 銀行が、顧客の依頼により保証料をとって、顧客の各種債務の保証をすること。

下がり天井【さがりてんじょう】 天井に梁やパイプスペースなどの出っ張りがあり、その部分だけ天井が低くなっているところ。 間取り図では点線で示されている。

差押え【さしおさえ】 国家権力をもって、財産（特定の動産・不動産・権利など）の処分を禁ずること。通常は、金銭 債権について強制執行をする場合に、換価を目的として、債務者の財産に対する処分権を剥奪し、 その財産を確保する国の行為のことを指す。

サブリース【さぶりーす】＝転貸借 借主（転貸人）が従来の賃貸借関係を維持しながら目的物件を第三者に賃貸することをいう。転貸借契約における入居者（転借人）と賃貸人との間には契約関係はなく、借主（転貸人）が自己の賃借権の範囲内で、第三者（転借人）のためにさらに賃借権を設定することを意味する。原契約において、 �@債務不履行によって転貸人が契約解除された場合、�A契約期間の満了に伴って契約が終了した場合は、転貸借契約についても同時に終了することになる。

更地【さらち】 建物などの定着物がなく、かつ、借地権その他の使用収益を制約する権利の付着していない宅地 をいう。これに対し、宅地所有者が所有・使用している建物などの敷地の用に供されている宅地 を建付地という。更地は、いつでも制約なしに最有効使用できる状態にあるため、土地評価の基 本ともなっている。

市街化区域【しがいかくいき】 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域と、おおむね１０年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域のことをいう。市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域で開発許可を受 けた土地以外の土地では、原則として開発行為、建築物の建築が禁止されている。

敷金【しききん】 賃貸契約時に借主が貸主に一定の額を預けておき、解約時に借主に返却されるもの。

敷引き【しきびき】 賃貸借契約において差し入れる敷金・保証金の中から退去時に差し引かれる金銭のことをいう。 償却費ともいわれるが、関西地方に比較的多い商習慣。退去時に一律で２〜３割差し引かれる場合と、入居年数に応じて段階的に差し引かれる場合がある。

敷金返還請求権【しききんへんかんせいきゅうけん】 賃貸借契約の終了・退去に伴って発生する借主の権利。貸室の退去・明渡しを行うことによって 生ずる権利なので、入居中は条件未成就のため権利を主張することができない。経営状態の悪化や不渡りなどで貸主が敷金の返還ができなくなったときに、借主は賃料の不払いをすることで敷 金額に該当する金額を相殺して回収する場合がある。

事業主【じぎょうぬし】 宅地造成や住宅建設などの事業を企画、実施する主体のこと。事業主が売主となって不動産を分 譲するのが一般的だが、事業主が不動産の全部または一部を、販売を担当する外の事業者に売却 し、それを買い受けた事業者が売主となって分譲する場合もある。

事情変更の原則【じじょうへんこうのげんそく】 契約内容を維持することが社会通念上信義に反する場合、契約内容を変更するか契約を解除でき るとする法理のこと。一時期頻繁に発生した「サブリース訴訟」における賃料減額請求をめぐる 紛争でよく用いられた言葉。バブル絶頂期に高額な賃料で建物を借り上げたサブリース業者が、 その後のバブル崩壊により急激に賃料相場が下落したため、建物所有者を相手取り、その保証し た賃料の値下げ請求を行った際にこの原則を持ち出して争った判例が多数ある。

自力救済禁止の原則【じりききゅうさいきんしのげんそく】 賃貸借契約期間中に借主が夜逃げ等で行方不明となり、連絡がつかず賃料も入らないというケー スがある。この際、貸室に残した什器・備品の処分の問題があるが、貸主が自らこれら残置物の 処分を勝手に行う（自力救済する）ことは法律上、許されていない。什器・備品の所有権を放棄する旨の一筆をもらうか、法的な手続きによって時間をかけて処分の強制執行ができる債務名義 （許可証のようなもの）をとる必要がある。

借賃増減請求権【しゃくちんぞうげんせいきゅうけん】 借地借家法第32条に定められた、借主・貸主の賃料増減を請求できる権利。現在支払っている、 あるいは受領している賃料が近隣相場等と比べて不相当と思えば、賃貸借契約上の当事者は相手 方に対して賃料の増額・減額を請求できるという権利。賃貸借契約書に記載されている賃料改定の条項は、この条文が基になっている。

住居地域（第1・第2種、準）【じゅうきょちいき】 第1種住居地域都市計画で定められる用途地域で、住居の環境を保護するために定められている 地域。住居地域で禁止されている劇場、映画館、料理店、キャバレー、営業用倉庫、作業所用工 場、火薬類の貯蔵施設の用途のほか、木材粉砕等一定の事業を営む工場、麻雀店、パチンコ屋、 射的場、勝馬投票券発売所、カラオケボックス、大規模な店舗・事務所などの建築が禁止されている。第2種住居地域第1種住居地域の用途規制よりは緩く、木材粉砕等一定の事業を営む工場は 建築できないが、一定の独立自動車倉庫・付属自動車倉庫は建築できる。準住居地域客席の劇場、 映画館、演芸場または観覧場、自動車修理工場などは建築可能である。

修繕義務【しゅうぜんぎむ】 不動産の貸主は、その目的物を借主が使用収益できるよう、そのために必要な破損部分の修繕を 行う義務がある。この義務は賃貸人として、目的物を使用収益させて賃料を得ていることから、 当然に生ずるものだが、特約によってこれを排除することは妨げられない。

重要事項説明【じゅうようじこうせつめい】 宅地建物取引業者は、取扱物件の売買等または貸借の取引当事者に対し、対象物件について契約 が成立するまでに、取引主任者から法定事項について書面を交付して説明させる義務があること。

借地【しゃくち】 土地を借り、使用収益することをいう。土地を借りる形態には、無償で借り受ける使用貸借によ るもの、有償（賃料）で借りる賃貸借の場合があり、また目的によって、�@建物所有を目的とす る借地、�A一時使用の借地、�Bそれ以外の目的（駐車場、物置等）の借地に大別される。�@の場 合は、借地法（借地借家法）の適用を受けるが、�A、�Bの場合は、一般的な民法の適用を受ける。

借地権【しゃくちけん】 建物を所有することを目的とした地上権、または土地の賃借権のこと。

借地借家法【しゃくちしゃくやほう】 借地・借家関係に関する当事者の権利関係を包括的に規定した法律。

借地法【しゃくちほう】 建物所有を目的とする土地利用関係について、借地人を保護する目的で制定された法律。平成３ 年１０月の新借地借家法の制定により廃止され、定期借地権などの新しい規定を盛り込んだ新借 地借家法に継承された。

借家権【しゃくやけん】 建物を賃借する権利。一時使用の為の借家権、間借り権以外の借家権は借家法（借地借家法）の 適用を受け、�@その登記がなくても建物の引渡を受けていれば第三者に対抗できる、�A１年未満 の期間の定めは認められず、結局期間を定めなかったものとみなされる、�B期間の定めのない場 合も、ある場合も、ともに家主の方に正当な事由がない限り解約することはできない、�C期間満 了前６ヶ月ないし１年以内に更新拒絶の通知をしない場合、また借家期間が満了した後借家人が 建物を引続き使用収益しているのに遅滞なく異議を述べない場合は、法定更新される、�D造作買 取請求権が与えられている、等強化保護されている。

借家法【しゃくやほう】 借家人の権利を強化するために制定された法律だが、平成３年１０月の新借地借家法の制定によ り廃止され、内容は、確定期限付建物賃貸借の創設など一定の変更はあるが、同法に吸収された。

修繕義務【しゅうぜんぎむ】 不動産の賃貸人は、その目的物を賃借人が使用収益できるよう、そのために必要な破損の修理を なす義務がある。この義務は賃貸人として、目的物を使用収益させて賃料を得ていることから、 当然に生ずるものだが、特約によってこれを排除することは妨げない。

修繕積立金 【しゅうぜんつみたてきん】 マンション等の区分所有建物を維持、保全していくため、日常の小さな修繕以外の一時の多額の 費用の支出に備えるために、毎月の管理費とは別に積み立てる資金の事。

守秘義務【しゅひぎむ】 宅地建物取引業法４５条では、「業者は、正当な理由がある場合でなければ、その業務上取扱っ たことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。業を営まなくなった後であっても、ま た同様とする」と規定されており、これが通常、守秘義務といわれている。

準工業地域【じゅんこうぎょうちいき】 都市計画で定められる用途地域のひとつで、主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の 利便を増進するための地域として定められており、建築物の用途、容積率、建ぺい率などが制限 される。８種類の用途地域の中では、許容される建築物の用途の範囲がもっとも広く、危険性や 環境悪化のおそれの大きい工場などを除いて他の建築物については建築が許されている。

竣工【しゅんこう】 建築工事の全ての工程が完了すること。平成○年○月竣工というように使われる。

使用貸借【しようたいしゃく】 借主が貸主から目的物を無償で借りて使用収益し、後にその目的物を貸主に返還する契約をいう (民法593条以下)。使用収益の対価を支払わない(無償)という点において賃貸借とは異なる。使用 貸借には、その目的物が住宅やその敷地であっても、借地借家法(平成4年7月31日までの契約の場 合は、旧借地法、旧借家法、旧建物保護法)は適用されない。

商業地域【しょうぎょうちいき】 都市計画で定められる用途地域のひとつで、主として商業その他の業務の利便を増進するための 地域として定めらており、建築物の用途、容積率、建ぺい率などが制限される。用途制限は、近 隣商業地域では禁止されている劇場、映画館などが許される。その他は近隣商業地域と同じで、 商業地域は８種類の用途地域の中でもっとも高い容積率が与えられる地域なので、都心部の商業 地区などに配置される。

譲渡所得【じょうとしょとく】 土地や建物など資産を売却したことで得る所得のこと。資産の保有期間が５年を超える場合は「長 期譲渡所得」、５年以下の場合は「短期譲渡所得」といい、その所得に対しては所得税や住民税 がかかる。

譲渡担保【じょうとたんぽ】 債権保全のため、ある財産権を債権者に譲渡する形式の物的担保をいう。民法に規定はないが、 取引の慣行から生まれ、判例学説によって認められた担保である。

所在地・所在【しょざいち・しょざい】 所在には登記簿上の所在表示と、各自治体が定める住居表示の2種類がある。

所有権【しょゆうけん】 法令の制限内で、特定の物を自由に仕様・収益・処分することができる権利。

信義則【しんぎそく】 信義誠実の原則の略称。私法上、権利の行使や義務の履行にあたり、社会生活を営む者として相 手方の信頼や期待を裏切らないように誠意を持って行動することを求める法理。賃貸借契約に限 らず、すべての法律の根本を支える原則。

信頼関係破壊の法理【しんらいかんけいはかいのほうり】 賃貸借契約において、賃料滞納などで貸主から契約の解除を行う場合に、法律が解除事由と考え るポイントのこと。数ヵ月分以上賃料を滞納した場合に、正当事由を考慮せず貸主が解除できる 条件といえるが、滞納した賃料が何ｶ月分というのが問題なのではなく、賃料の滞納によってお 互いの信頼関係が破壊されるかどうか、程度の判断によって解除が認められる。

正当事由【せいとうじゆう】 貸主が賃貸借契約の解約を申し入れるために必要な条件のこと。借主の場合は、期間内解約条項 があれば、理由は必要なく一方的に解約することができるが、貸主の場合は、解約するための理 由が正当でなければ、一方的に解約することはできない。その理由として、次の５つに大別する ことができる。�@貸主自身が居住し、または営業する必要がある、�A貸主の親族または従業員が 使用する必要がある、�Bやむを得ず生計のために売却する必要がある、�C借家の大修繕あるいは 取壊しの必要性がある、�D貸主が立退料を提供したとき、など。正当事由は、借主の事情も斟酌 されて、貸主にそれを上回る逼迫した事情がない限り認められない。なお、定期借家契約では、 契約期間の満了により確定的に契約が終了するので、期間満了で契約が終了する場合は正当事由 や立退料という概念はなく、貸主は契約の終了を定期借家の法律に基づいて明示しておいた方が よい。

セットバック【せっとばっく】 建築物の外壁を敷地境界線などから後退させて建てること。あるいは、建築物を階ごとに段状に 後退させること。道路幅員の確保または斜線制限対策のためのものが多い。

接道義務【せつどうぎむ】 都市計画区域内で建築物を建築する場合、その敷地は幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接しなけれ ばならない。この場合の道路には、以前から建築物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道で、特定 行政庁が指定したもの（ただし、道路境界線は中心線から２ｍの線とみなす）、道路法等によら ない道路で一定の基準を満たし、特定行政庁からその位置の指定を受けたものも含まれる。

善管注意義務【ぜんかんちゅういぎむ】 善良なる管理者の注意を持って使用・占有する義務の意味。賃貸借契約において貸室を使用する 借主に定められた義務。

専属専任媒介契約【せんぞくせんにんばいかいけいやく】 媒介契約の一類型で、依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することができない契約 （専任媒介契約）のうち、依頼者が業者を介さずに自ら発見した相手方と契約した場合（自己発 見取引）に業者に違約金を支払うという特約を付したもの。

専任媒介契約【せんにんばいかいけいやく】 依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止するもので、媒介契約の一類型。

先行登記【せんこうとうき】 不動産取引においては、所有権移転登記の申請手続きおよび目的物の引渡しという売主の債務と、 売買代金の支払いという買主の債務とは同時履行の関係にあるのが原則だが(民法533条)、金融機 関が買主に融資する場合は担保を確保するため、売主が最終代金を受け取る前に目的物の所有権移 転登記等を金融機関から求められることがあり、これを実務界では先行登記と呼んでいる。

専有部分【せんゆうぶぶん】 マンションなど区分所有建物のうち構造上区分され、独立して住居、店舗、事務所などの用途に供 することができる部分のことをいう。

専有面積【せんゆうめんせき】 賃貸オフィスビルや区分所有建物の中で、独立して使用でき、占有者（入居者）・所有者一人一人が 単独で所有できる部分を専有部分といい、その面積を専有面積という。専有面積の算出方法は、壁芯 計算（壁の厚みの中心線で囲まれた面積）と、内法計算（壁の内側の面積）の２つがあり、物件広告 には壁芯計算による専有面積、登記簿には内法計算による専有面積が記載される。

総合設計制度【そうごうせっけいせいど】 一定規模以上の敷地面積を有し、交通・安全・防火・衛生上支障がなく、敷地内に一定割合以上の空 地があり、市街地の環境の整備・改善に役立つ建築物に対して、特定行政庁が容積率や高さなど建築 基準法上の規制を緩和する制度のこと。容積率の割増は、敷地内に確保された公開空地の割合に応じ て行うが、主たる用途が住宅である建築物については、「市街地住宅総合設計制度」としてさらに容 積率を高く出来る。

相当賃料【そうとうちんりょう】 借地借家法第32条「借賃増減請求権」第２項では、「建物の借賃の増額につい当事者間に協議が調 わないときは、その請求を受けたものは増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の借賃を支払うことを持って足りる」と定められてる。相当賃料とは、この場合の相当と認める額の ことをいうが、法律上、明確な基準が定められておらず、当事者の主観でよいとされている。

さ行TOPへ

た行

宅地【たくち】 不動産登記手続きでは、土地登記簿に掲載される地目の一つで、建物の敷地及びその維持や効用を果 たすために必要な土地を意味する。ただし場合により、登記上は他の地目となっていても実質的に上 記のような使用状態にある土地をこれに含めて宅地ということもある。

耐火構造【たいかこうぞう】 建築基準法で定められた耐火性能を備えた構造のこと。鉄筋コンクリート造、レンガ造などが相当する。

耐震構造【たいしんこうぞう】 地震に対して強い造りが耐震構造。現在までに、いろいろな工夫が生み出され、実用化されている。 たとえば、地下深く、固い岩盤まで杭を打ち、その上にマンションを建てる方法。さらに、その杭の 周りを囲うように板状のものを埋め込み、地盤の液状化を防ぐ工法も開発されている。耐震性が高ま ると、安心である一方で分譲価格が割高になってしまい、その点が今後の課題になっている。

宅地建物取引業【たくちたてものとりひきぎょう】 宅地建物取引業法上、「宅地建物取引業」とは、�@宅地または建物の売買、�A宅地または建物の交換、 �B宅地または建物の売買、交換または貸借の代理、�C宅地または建物の売買、交換または貸借の媒介 で業として行うものをいう。したがって、自ら宅地または建物を賃貸する行為、宅地または建物を管 理する行為は、宅地建物取引業には含まれない。

宅地建物取引主任者【たくちたてものとりひきしゅにんしゃ】 宅地建物取引主任者（以下「取引主任者」という）とは、宅地建物取引主任者資格試験に合格した後、 都道府県知事の登録を受け、宅地建物取引主任者証の交付を受けた者の事（取引主任者証の交付を受 けていない者は、「取引主任者資格者」と呼ばれる）。

立退料【たちのきりょう】 賃貸借契約において、貸主から解約を申し入れる場合に、正当事由を補完するために貸主から借主へ 差し入れられる金銭のこと。

短期賃貸借の保護【たんきちんたいしゃくのほご】 賃貸借契約期間が３年以下の契約について生じるもので、借主が賃借権を主張できる期間・状況のこ と。例えば、建物に設定された抵当権と入居時期の先後によっては、競売によりその建物を競落した オーナーに対して、借主は賃借権を主張できない状況が起こり得る。この時、契約期間が３年以下で ある短期賃貸借であれば、ある一定期間（差押え登記の時期を起点に契約期間の満了日まで）はその 賃借権を主張してその建物にとどまることができる。

地上権【ちじょうけん】 他人の土地において、工作物または竹木を所有するため、その土地を使用する物権をいう。

遅延損害金【ちえんそんがいきん】 債務の履行が遅れたために生じる損害の賠償金の事。本来の給付とあわせて請求するもので、填補賠 償に対する観念。借家人の借家返還債務が遅延した場合に、その期間だけ家賃相当額の賠償をなし、 金銭債務の不履行の場合に損害賠償として法律上当然に支払う金銭を遅滞利息（延滞利息）という。 その額は法定利率によって定めるが、利息制限法の枠内ならば約定利率による。

築年数【ちくねんすう】 建築経過年数の略称のこと。築年数は、購入者にとって購入意思に影響する事項とされている。一般 に築年数により、建物の外観、傷み具合等が違ったりする為、物件価格に影響を及ぼす。

中高層住居専用地域（第1種・第2種）【ちゅうこうそうじゅうきょせんようちいき】 第1種中高層住居専用地域都市計画の用途地域で、中高層住宅に係わる良好な住居の環境を保護するた めに定められた地域。第1種・第2種低層住居専用地域内で建築することのできる物のほか、大学、高 等専門学校、専修学校、病院、老人福祉センター、児童厚生施設、2階以下の自動車車庫などを建築す ることができる。第1種・第2種中高層住居専用地域で建築できる物のほか、物品販 売店舗、飲食店、事務所等が建築できるが、麻雀店、パチンコ屋、勝馬投票券発売所、カラオケボッ クス、食品関係の小規模な工場以外の工場、ボウリング場、スケート場、プールなどの運動施設、ホ テル、旅館、自動車教習所、3階以上の店舗・事務所などは建築できない。

地域地区【ちいきちく】 都市計画区域内で、住居、商業、工業、その他の建築物の用途、密度などを適正に配分したり、法律 または条例で必要な土地利用の制限を定める地域・地区・街区のこと。具体的には「用途地域」「特 別用途地域」「高度地区」「高度利用地区」「特定街区」「防火地域」「準防火地域」「美観地区」 「風致地区」などがある。

地役権【ちえきけん】 他人の土地（承役地）を自分の土地（要役地）の一定の都合や利益のために支配する物権のこと。具 体的には、水を引いたり、通行したり、眺望や日照の確保のために家を建てさせなかったりするのは 地役権のひとつ。

遅延利息【ちえんりそく】 金銭債務の履行遅滞がある場合に損害賠償として支払われる金銭をいう。金銭債務の特則として履行 期に遅れれば、約定のない場合は民事５分、商事６分の法定利息が、約定があるときはそれに従った 利率で遅延利息が発生する。

地区計画【ちくけいかく】 各地区にふさわしい良好な環境の市街地を作るため、整備・開発・保全など土地利用をコントロール する制度。

地目【ちもく】 登記簿上登記簿の表題部に記載される表示のひとつで、土地の主たる用途により区別した種別のこと。 地目に変更が生じたときは、土地の所有者は１ヶ月以内に変更の登記をしなければならない。ただし 田畑等の農地の地目変更（転用）については農林水産大臣または都道府県知事の許可が必要になる。

賃借権【ちんしゃくけん】 建物（使用する貸室）の引渡しまたは、登記を行うことで発生する権利。 民法では賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借権を譲渡することはできず、これに違反すれば 賃貸人は契約を解除することができると定めている。

賃料増減請求権【ちんりょうぞうげんせいきゅうけん】 借地借家法第32条に定める「借賃増減請求権」のこと。現在支払っている、あるいは受領している賃 料が近隣相場と比べて不相当と思えば、賃貸借契約上の当事者は相手方に対して賃料の増額・減額を 請求できるという権利。

賃料の差押え【ちんりょうのさしおさえ】 建物の貸主に対する債権者あるいは抵当権者が、裁判所への申立てによって、その建物に入居する借 主が支払う賃料を差し押さえることをいう。借主は賃料を差し押さえられた場合は、債務者（貸主） に賃料を支払ってはならず、供託所に供託をするか債権者に賃料を支払うことを選択する必要がある。

定期借地権【ていきしゃくちけん】 平成4年施行の新借地借家法は、一定の要件の下で、更新がなく契約所定の期間で確定的に借地関係が 終了する「定期借地権」の契約を認めた。�@一般定期借地権、�A建物譲渡特約付借地権、�B事業用借 地権の3類型がある。�@は存続期間が50年以上で、法定更新及び建物再築による存続期間の延長がなく、 建物買取請求を排除する旨の三つの特約をセットで備えることを要する。

定期借家権【ていきしゃくやけん】 平成12年に施行された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が定期借家法の正式名 称。従来の普通借家契約とは異なり、契約期間の定めがある賃貸借契約について、その期間の満了に より確定的に契約が終了し、更新がないとする契約形態をいう。

低層住居専用地域（第1・2種）【ていそうじゅうきょせんようちいき】 第1種低層住居専用地域都市計画の用途地域で、低層住宅に係わる良好な住居の環境を保護するために 定められた地域。老人ホーム、保育所、身体障害者福祉ホーム、クリーニング取次店などの兼用住宅、 公園内の休憩所、販売事業に供する施設、一定の付属自動車倉庫などが建築可能である。第1種・第2種低層住 居専用地域建築できる物のほか、2階以下の一定の店舗や飲食店など建築可能 である。

抵当権【ていとうけん】 債権者が目的物の引渡しを受けないまま、債務が弁済されない場合に、その物の価額によって優先的 弁済を受けることができる担保のこと。抵当権の本来的効力は被担保債権が弁済期に弁済されないと きに目的物を競売して、その代価から優先弁済を受けることにあるが、目的物をもって直ちに弁済に あてることも可能である。

ディベロッパー【でぃべろっぱー】 不動産開発業者で、自己の計算とリスクに基づいて不動産の開発を企画、実行し、分譲または賃貸す るなどによりこれを他人に提供する事業を行う者。不動産開発のための造成工事、建築工事を施工す る建設業者に対しては発注者となる。住宅都市整備公団などの公的ディベロッパーと大手不動産会社 などの民間ディベロッパーとがある。

手数料【てすうりょう】 「手数料」には様々な用例があるが、不動産取引において単に「手数料」と言われる場合には、通常、 宅建業者が収受する媒介報酬をいう。

手付【てつけ】 売買、賃貸借等の契約に際し、当事者の一方から相手方に対して交付される金銭などをいう。手付には、�@契約の成立を証する証約手付、�A手付を交付した者はそれを放棄し、相手方はその倍額を償還して契約を解除することを認める解約手付、�B手付額を債務不履行の場合の損害賠償額の予定または違約罰とする違約手付がある。どの手付であるかは当事者の意思によって決められるが、いずれの場合にも、証約手付の意味がある。民法は、当事者の意思が不明のときは、解約手付と解することとしている(民法557条)。宅建業者が売主として受け取る手付は解約手付である(宅建業法39条2項)。なお、契約の際内金と表示されても解約手付と解されることがある。手付金は、契約が約定どおり履行されるときは、一部弁済として取り扱われることとなる。

デューデリジェンス【でゅーでりじぇんす】 投資家のために行う、投資対象不動産に関する調査のこと。資産としての不動産から生み出される年 毎の収益と、その不動産の処分価値が必要になるため、これらに影響を与える要因について調査する ことになる。調査項目は対象不動産の「物的調査」、権利関係・契約関係の「法律的調査」、立地条 件や取引事例等の「マーケット調査」、収支実績や税金等の「財務的調査」等になる。

転貸借【てんたいしゃく】＝サブリース 借主（転貸人）が従来の賃貸借関係を維持しながら目的物件を第三者に賃貸することをいう。転貸借 契約における入居者（転借人）と賃貸人との間には契約関係はなく、借主（転貸人）が自己の賃借権 の範囲内で、第三者（転借人）のためにさらに賃借権を設定することを意味する。原契約において、 �@債務不履行によって転貸人が契約解除された場合、�A契約期間の満了に伴って契約が終了した場合 は、転貸借契約についても同時に終了することになる。

登記簿【とうきぼ】 私法上の権利の得喪・変更など関係事実の存在を公示かつ保護するため、一定の事項を記載した公の 帳簿をいう。

謄本【とうほん】 原本の内容を前文同一の文字・符号等により、完全に転写した文書。

塔屋【とうや】 ビルやマンションの屋上に突き出した部分。エレベーターの機械室や階段室、クーリングタワー、高架 水槽などになっている。

取引態様【とりひきたいよう】 宅建業者が宅地建物の取引を行う場合の立場を示したもの。主に次の３種類がある。�@媒介（仲介）売 主と買主の間に立って売買の仲立ちをする(仲介手数料が必要となる)。�A売主売買契約を交わして、宅 地や住宅を直接販売する。�B代理 売主から代理権を得た不動産会社が売主に代わって販売。原則として 仲介手数料が不要だが、売主と代理人の契約による。

都市計画法【としけいかくほう】 都市の健全な発展と秩序ある整備を図る目的で制定されたもの。市街化区域と市街化調整区域の区分と 地域地区など９項目からなる。

土地区画整理事業【とちくかくせいりじぎょう】 都市計画区域内の土地について、道路、公園、広場などの公共施設の整備、改善と宅地の利用増進を図 るための土地の区画形質の変更をすること。

た行TOPへ

な行

二重賃貸借【にじゅうちんたいしゃく】 同一物件を2人以上に賃貸すること。貸借の先後に関係なく、先に対抗要件を備えた者が権利を取得し、 他方は貸主に対して損害賠償を請求しうるにとどまる。つまり、賃借権の登記をするか、建物および農 地にあっては、その引渡しを受けた者、建物所有を目的とする土地にあっては地上建物の登記を了した 者が権利を取得する。

二重登記【にじゅうとうき】 内容が似通った２個以上の登記、たとえば同一建物について保存登記が二重になされたような場合、あ るいは一不動産について２以上の登記用紙が存する場合等をいう。

根抵当権【ねていとうけん】 不動産等に設定する抵当権の一種。抵当権は特定の債権に対して設定されるが、根抵当の場合、一度抵 当を入れて極度額（担保として認められる額)を定めると、その限度内で債権は担保され、継続的な貸借 取引の有る企業と金融機関では、借り入れをする際にいちいち抵当権を設定する必要がないので、根抵 当権が利用される。

延床面積【のべゆかめんせき】 建築物の各階の床面積の合計をいう。延面積算定にあたっては、床面積に含まれない部分は算入されな い。また、容積率制限に関する規定の適用の場合には、駐車場、駐輪場部分の床面積は、全体の５分の １を限度として延べ面積には算入されない。

な行TOPへ

は行

媒介（代理）契約【ばいかい（だいり）けいやく】 宅地建物の売買、交換の媒介（または代理）に関する宅建業者と依頼者の契約をいう。媒介契約は、大 別すると専任媒介契約と一般媒介契約の2種類がある。専任媒介契約の場合には、業者は流通機構を通じ て相手方を探索する等の努力義務、依頼者が他の業者の仲介による成約の場合の違約金（約定報酬額） の支払い、自ら発見した相手方と成約の場合の業者の費用償還請求が定められている。また、一般媒介 契約の場合には、有効期限を3ヶ月以内で定め、依頼者が他で成約した場合の通知義務等が特記される。

バリアフリー【ばりあふりー】 住宅高齢者や身障者の生活及び活動において健常者との間の障害・障壁を取り除くように工夫された住 宅。例えば、車椅子を使っている人のために、段差をなくしてスロープ化したり、廊下や階段に手すり をつける等の配慮が必要となってくる。このような配慮は、住宅建設後に改造することも可能だが、建 設時に配慮するとより低コストになる。

売買契約【ばいばいけいやく】 当事者の一方が、財産権を相手方に移転することを約し、相手方が、代金を支払うべきことを約するこ とによって成立する契約。財産権の移転に対する対価が、金銭で支払われる点に特色がある。財産権は、 原則として移転性を有するので、その性質上または法の規定により譲渡できないものでないかぎり、す べて売買の対象となる。

日影規制【ひかげきせい】 中高層建築物によって近隣の敷地に生じる日影を一定時間内に抑えて、近隣の日照を確保する為の建築 基準法上の規制のこと。地方公共団体が条例で指定する区域内にある一定の高さ以上の建築物が、冬至 の日の午前８時から午後４時まで（北海道のみ９時から３時まで）の間、その場所に一定時間以上続け て影を生じないように建物を計画することを義務付けたもの。

引渡し【ひきわたし】 ある物の支配を一方から他方へ移すことを意味することが多く、その物を現実で支配・移転することを いう。更に、占有改定、簡易の引渡し、指図による占有の移転も含まれる。民法１７８条によって引渡 しは動産物権変動の対抗要件とされてい為、物権は排他性を有し、その変動は外部から認識できる表象 をともなうことが望ましいが、不動産に比して動産取引は日常頻繁に行われ、動産物権変動をいちいち 登記、登録することは不可能なので、引渡しがその対抗要件として選ばれた。

表示登記【ひょうじとうき】 不動産の現況を明らかにする為、登記簿の表題部になる登記のこと。土地については所在地、地番、地 目、地積、建物については所在地、家屋番号、種類、構造、床面積等が表示される。

普通借地権【ふつうしゃくちけん】 平成４.８.１に施行された新借地借家法で改正された借地権のひとつ。契約更新のない「定期借地権」 に対して、賃貸借契約の期限がきても、地主の側に土地を返してもらう正当の事由がなければ、借地人 が望む限り自動的に借地契約は更新されるというもの。借地権の存続期間を当初３０年とし、更新する と第１回目のみ２０年、以後１０年とする。また、契約終了後に、地主に建物の買取を請求することも できる。

不動産流通機構【ふどうさんりゅうつうきこう】 宅建業者の間で、物件情報を広く交換し、契約の相手方を迅速に見つける為のシステムとして、平成２ 年に発足した制度で、建設大臣によって指定されている。専属専任媒介物件、専任媒介物件は、不動産 流通機構への物件登録が義務付けられている。「指定流通機構」ともいう。

フリーアクセス【ふりーあくせす】 オフィスなどで、床の下に電気や電話、情報の配線をめぐらし、どこからでも自由にコンセントを取る ことが出来るように工夫された床・しくみのこと。

フリーレント【ふりーれんと】 賃貸借契約期間の開始日から一定期間の賃料の支払いを免除すること。この間の共益費は支払うのが通 常。

文教地区【ぶんきょうちく】 特別用途地区の一つで、文教的環境の維持あるいは文教的環境を備えた住宅地の環境維持等のため必要 がある場合、用途地域と重複して指定され、本来の用途地域規制を一層制限し、または緩和する。文教 地区は全国の18都市が指定されている。

壁芯【へきしん】 壁の中心線を結んで測った寸法のこと。内法に比べ、壁の厚みの分だけ面積は大きくなる。分譲マンシ ョンのパンフレットに書かれた専有面積は壁芯計算によるものが多く、実際に使用可能な面積はそれよ り少し狭い。公的融資を受ける時には壁芯による面積、税金の軽減措置に必要な要件は内法による面積 なので、注意が必要。

弁済【べんさい】 債務者が、債務の本旨に従った給付をなして、債権を消滅させること。この給付の内容は契約によって 異なり、金銭・特定の物の引渡しなど種々。弁済は第三者でもできるが、債務の性質からできないもの （例：肖像画を書く債務）や、当事者が反対の意思を表示したときはできない。また債務者の意思に反 して第三者は弁済はできないが、正当の利益のある者（例：物上保証人）は債務者の意思に反しても弁 済できる。

防火地域【ぼうかちいき】 市街地における火災の危険を防除するため､都市の中核部に指定される地域。

法定更新【ほうていこうしん】 賃貸借契約の期間満了後、借主が使用収益を継続している場合において、貸主がこれを知って異義を述べない場合、または更新拒絶の通知をしても借主が使用収益を継続することに対して地帯なく異議を述べない場合に契約が更新されることを法定更新という。法定更新がされると、賃貸借条件は旧契約と同 一のまま、期間の定めのない契約となる。

法定代理人【ほうていだいりにん】 法律の規定により代理人となった者をいう。法定代理人は、任意代理人と同様、本人に対して善良なる 管理者の注意義務および誠実義務を負うが、その権限(代理権の範囲)が法律または裁判所の命令によっ て決められる点、および本人との信任関係がなく復代理人を自己の責任で選任しうる点で任意代理人と 異なる。

法定地上権【ほうていちじょうけん】 不動産の競売が行われた場合に、法律によって設定されたとみなされる地上権をいう。地上権は、本来 契約によって設定されたのであるが、その例外である。同一所有者に属する土地、またはその上にある 建物の一方について抵当権が設定され、それが実行された場合には、建物はその存立根拠を失ってしま うので、建物のために地上権が設定されたものとみなされるのである(民法388条)。民事執行法81条も、 強制競売について同様の定めをしている。

保証金【ほしょうきん】 賃貸借契約時に賃借人から家主に支払われるもので、「敷金」と同じ意味合いをもつ。関西では一部の 地域を除き「保証金」という場合が多く、退去時には、ここから敷引きが差し引かれて返還される。

保証債務【ほしょうさいむ】 保証人、連帯保証人が有する債務のことをいう。通常、銀行等が融資する場合、担保（物的担保・人的 担保）をとるが、基本的には連帯保証人も 担保（人的担保）の一つ。銀行は担保の提供があって初めて 融資を決定したので、勝手にやめることはできない。連帯保証人は、契約者本人と同じ立場に立ち、責 任を負うという保障債務（民法４５４条）をとる。賃貸借契約では、ほとんどの場合連帯保証人を立て る。

保証保険契約【ほしょうほけんけいやく】 不動産業者が保険業者と「保証保険契約」を締結し、これに基づく保険証書またはこれに代るべき書面 を買主に交付する。工事完了前、工事完了後の手付金等の保全措置。

保存登記【ほぞんとうき】 狭義には不動産の先取特権の保存登記(不動産登記法1条)を指すとされているが、広義には、未登記の不 動産について初めてなす所有権の登記も含まれる(同法100条)。所有権の保存登記は、�@登記簿の表題部 に自己または相続人が所有者として記載される者�A判決により自己の所有権を証する者�B収用により所 有権を取得した者、区分所有建物(マンション)については、表題部に記載された所有者の証明書により、 その所有権を取得したことを証する者が単独で申請することができる。

は行TOPへ

ま行

抹消登記【まっしょうとうき】 既存の登記が実体上の原因を失ったとき、その登記を抹消するために行う登記。抹消登記の原因である既 存登記の実体上の原因の欠如は、既存登記の登記前から欠けていた場合（たとえば、所有権移転登記の原 因である売買契約が当初から無効であった場合等）と、既存登記の登記後に原因を欠くに至った場合（抵 当権設定登記に関し、被担保債権全額の弁済があった場合等）の両方を含む。

未登記建物の売買【みとうきたてもののばいばい】 未登記建物とは、建物の保存登記のされていない建物で、建築中で登記の対象となり得ない（未完成建築 物）ために登記が存在しない場合と、建築は完成しているが所有者が保存登記を怠っている場合とがある。 前者の場合には、土地の一部に過ぎないので、建物として独立して売買の対象とはなり得ない。後者の場 合には、登記がなくても土地とは独立した不動産として取り扱われるので売買の対象となり得る。

無効【むこう】 法律行為が成立した当初から、法律上当然に効力が発生しないことが確定していること。無効は原則とし てすべての者に対し主張することができる（絶対的無効）。ただし、例外的には無効の効果を一定の第三 者に対しては主張できない場合もある（相対的無効）。無効の主張はいつまでもこれをすることができ、 時の経過によって影響を受けることはない。

無断転貸【むだんてんたい】 貸主の承諾を得ることなしに第三者に転貸することをいう。民法第612条では、借主が貸主に無断で転貸す ることを禁止しており転貸をするには、貸主の承諾が必要であることを定めている。

滅失登記【めっしつとうき】 登記の目的である不動産が滅失した場合に行う登記。これによりその登記用紙は閉鎖される。土地について は滅失という事態はあまりないが（地すべり、河川敷の変更等）、建物については取り壊しによる滅失登記 の例は多い。この登記は登記名義人の単独申請でできるが、登記上第三者の権利の目的となっている場合は、 その権利者の承諾を要することと解されている。

ま行TOPへ

や行

容積率【ようせきりつ】 建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。建築物の規模とその地域の道路等の公共施設の整備状況 とのバランスを確保すること等を目的としている。

用途地域【ようとちいき】 都市の土地利用計画のひとつで、建築できる建物の種類、用途、規模を地域別に制限すること。周辺環境を 知る目安にもなる。平成４年に法律が改正され、用途地域は次の12種類になった。「第１種・第２種低層住 居専用地域」「第１種・第２種中高層住居専用地域」「第１種・第２種住居地域」「準住居地域」「近隣商 業地域」「商業地域」「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」。

や行TOPへ

ら行

履行【りこう】 債務の内容を実現する行為をいう。弁済と同義。履行があったことにより、債権は目的を達成して消滅する。 とくに、履行行為というときは、一定の義務にもとづいて現実に財の移動をなす行為をさし、別の意味をも つ。たとえば、売買契約を原因行為、それに基づいて行われる目的物の所有権移転行為を履行行為という。

礼金【れいきん】 元々は、借主が貸主に対して賃貸契約を結んでくれたお礼として支払ったもので、地域的な習慣や格差がある。関東周辺では通常家賃の2か月分で関西では礼金という習慣がない。礼金は契約の終了後も返金されない。

レインズ【れいんず】 リアル・エステート・インフォメーション・ネットワーク・システム（不動産情報流通システム）の略でRE INSといわれている。全国の宅地建物取引業者の約7割にあたる約10万の業者が加盟している。このシステム により指定流通機構のコンピューターと会員業者に設置された端末機がオンラインで結ばれており、希望す る物件情報を随時とり出せることになっている。

連帯債務【れんたいさいむ】 複数の債務者がひとつの債務を連帯して負担すること。債権者は、全部の弁済を受けるまで、債務者の誰に 対しても自由に弁済の請求ができるが、一人が全部弁済すれば他の債務者の債務が消滅する。公庫融資等を 借り入れる場合は、収入合算をすれば、連帯債務者となることが条件となっている。

連帯保証【れんたいほしょう】 主たる債務者と連帯して債務を負担する保証。連帯保証の効力は強力で連帯債務に匹敵するが、附従性を有 する点で連帯債務と異なる（したがって、主たる債務者について生じた事由は原則としてすべて連帯保証人 に効力を及ぼす）。また、連帯保証人は保証人固有の抗弁権（催告の抗弁権、検索の抗弁権）がなく、連帯 保証人に生じた主たる債務者に効力を及ぼすことがあり、帯保証人に対する請求、連帯保証人と債権者間の 更改または連帯保証人の相殺、連帯保証人と債権者間の混同は、債務者に効力を及ぼす。

レンタブル比【れんたぶるひ】 部屋の部分／延べ床面積で計算されるもので、オフィスビルやマンション計画で使用する。例えば、レンタ ブル比が８０％ならば、貸せる部分が延べ床面積の８０％。延べ床面積（容積対象）が１００坪の場合８０ 坪が賃貸とする事ができる部分と言うことになる。建物を計画するときには、レンタブル比の大小が一つの 目安となる。

路線価【ろせんか】 地価税や相続税の課税標準になる土地の価格で、国税庁が公示価格や売買実例を参考にして決める。路線ご とに、宅地の価格と同一と認められる土地を指定し、そこの１�uあたりの評価額が路線価となる。

ら行TOPへ

• ご契約までの流れ
• 建物賃貸業のメリット
• お役立ち情報
• 不動産用語集
• プライバシーポリシー

• 過去掲載の店舗物件
• 過去掲載オフィステナント物件