建物賃貸事業による相続税・固定資産税の軽減措置｜福岡テナント・ドットコム
建物賃貸事業による相続税・固定資産税の軽減措置をご紹介します。
建物賃貸事業による相続税・固定資産税の軽減措置
建物賃貸事業による相続税の節税効果について 建物賃貸事業による固定資産税・都市計画税の軽減措置について
不動産（建物）の相続税、一体どのくらい掛かると思いますか？
一般的には法定相続人の数などにより変動しますが
通常は遺産総額に占める不動産の割合が大きく占めるため、かなりの額となります。ですが建物賃貸事業により、この税負担を軽減したり納税資金を得ることができます。ですのでせっかくの建物不動産、賢く運用する事も大事です。
○建物賃貸事業による相続税の節税効果の仕組みについて
相続税とは、人が死亡した場合にその資産を相続した遺族等にかかる税金の事です。土地は路線価（又は固定資産税評価額）に基づき評価額が決められており、他の遺産と合わせて基礎控除額（5,000万円+1,000万円×法定相続人の数）を超えた場合、相続税が課税されます。
1.土地に事業用建物を建築した場合、下記の割合を土地評価額から差し引く事が可能です。
借地権割合（一般に市街地ほど高い）×借家権割合（通常30％）
2.建築した建物（評価額は固定資産税評価額と同じ）にも相続税が課税されますが、下記の割合分を建物の評価額から差し引く事ができます。
借家権割合（通常30％）
○例：更地に建物を建てて相続税額を抑える
（例）相続税評価額1億円の土地に、事業用建物（借入金7,000万円、建物の固定資産評価額3,000万円）を建築した場合
1． 何もしない場合（更地）での相続税評価額
1億円（子供2人が相続し、他に相続財産がない場合の相続税は350万円）
2． 建物建築後の土地の相続税評価額（借地権割合は60％とした場合）
A・・・土地：1億円×（1−60％×30％）=8,200万円
B・・・建物：3,000万円×（1−30％）=2,100万円
C・・・借入：▲7,000万円
相続税評価額：A＋B＋C=3,300万円 (同条件での相続税は基礎控除額以内となるため0万円）
この場合、更地で持っておくよりも建物を建てた方が相続税を抑える事ができます。
固定資産税は、ベースとなる税額計算の評価額が3年ごとに見直されます。
昨今では地価相場が下がっている地域もありますが、評価額は依然として上昇するケースが多いです。かつて、固定資産税評価額は時価よりも相当低い水準に抑えられていましたが、公示地価の7割を目処に引き上げる政策が取られる様になりました。
その際の急激な税負担の上昇を避けるため、同時に「負担調整措置」が導入されています。中でも建物賃貸事業によりこの税負担を軽減したり、あるいは納税資金を得る事ができます。
○固定資産税の減額
保有する土地の固定資産税評価額に対して、毎年1.4％（標準税率）の税金が課せられます。しかしこの土地に事業用建物を建築すると、なんと評価額が1/6に軽減されます。建築する建物の戸数に200m²を乗じた面積が上限ですが、それを超える部分（建物の床面積の10倍まで）については1/3に軽減されます。
○都市計画税の減額
土地の固定資産税評価額に対して、毎年0.3％の税金が課せられます。
しかし事業用建物を建築した場合、
1戸当たり200m²までの土地は1/3に、それを超える部分（建物の床面積の10倍まで）は2/3に減額されます。
○例：土地に建物を建てて固定資産税額を抑える
例）固定資産税評価額5千万円の土地500m²に、6F建ての事業用建物を建築した場合
1．何もしない場合（更地）での固定資産税・都市計画税
固定資産税：5,000万円×1.4％＝70万円
都市計画税：5,000万円×0.3％＝15万円
合計 85万円
2．建築後の土地の固定資産税
6戸×200m²＝1200m² → 固定資産税は1/6の軽減率を適用 、都市計画税は1/3の軽減率を適用
（土地は500m²なので、土地全体に固定資産税1/6、都市計画税1/3の軽減率が適用されます）
固定資産税： 70万円×1/6＝11.7万円
都市計画税： 15万円×1/3＝5万円
合計 16.7万円
（何もしない場合の約1/5となります）
※ 建築した建物（新築時の評価額はおおむね建築価格の6割）にも固定資産税が課税されますが、一定の条件を満たす建物には、一定期間1/2に減額される場合があります。
